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名为买卖，实为赠与，房屋如何继承？这个问题说的是，虽然房屋是以买卖的名义被卖掉并已经过户，但实际上是赠与，没有支付购房款，这种情况下，买卖关系是无效的，但不影响赠与关系的效力。这套房屋是被继承人的夫妻共同财产，法律上应当如何进行继承分割？
举一个简单的案例。张三和李四是夫妻关系，房屋是他们的夫妻共同财产，房屋产权登记在李四一个人的名下，张三生前没有遗嘱，张三去世后，李四将该房屋以买卖的名义过户给了王五，没有支付房价款，后李四也去世了，没有遗嘱。现在张三和李四的继承人起诉王五买卖合同无效，诉讼中，王五称虽然过户的时候名为买卖，为了避税，实际为赠与，是李四把房屋赠与给他的，没有支付房价款，并提供了李四手写的赠与说明。这个案子，主要涉及以下几个关键点。
首先，继承人起诉王五买卖合同无效，成不成立？。这种情况在法律上属于通谋虚伪意思表示。根据《民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。也就是说，这个案子中，李四无权处分共有房屋，买卖关系无效，但赠与关系不是必然也无效，因为有李四的手写说明等证据可以证明赠与事实存在的，赠与关系是有效的。
其次，继承人有没有权利撤销对王五的赠与？因为李四生前已经将房屋过户给了我王五，也没有证据证明李四生前曾经作出撤销赠与的表示或行为，如果李四的死亡也不是因为王五的违法行为导致，即使是后来买卖关系被判定无效，我认为，继承人没有权利撤销对王五的赠与。
第三，买卖合同被判无效后，继承人起诉要求继承分割这套房子，而王五起诉要求确认这套房子属于李四所有的一半以及李四继承张三的份额都归他所有，针对同一套房子两起诉讼，如何处理？因为一个是遗产继承纠纷，一个是物权纠纷，两个属于不同的法律关系，不能合并审理。因为继承人起诉继承的是整套房子，不认可王五有的份额，根据“先析产后继承”原则，我认为，遗产继承案件应当先中止审理，等待王五起诉的物权纠纷的案子判决生效后，再恢复遗产继承案件的诉讼。另外，这个案子中，如果王五的诉求得到法院的支持，继承人只能继承张三的那部分遗产份额。对于继承人和王五之间如何共有这套房子的问题，是按份共有，还是实际分割，是另外一个事情了，这里不做分析。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
