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房产继承如何分割？可以说，绝大部分的遗产继承案件都是关于房产继承的案件，对于普通百姓而言，房产基本就是被继承人生前最大价值的财产，加上我国曾经在九十年代实行了住房制度改革，最近这些年的房产继承案件基本都是当年房改的时候的“房改房”，是当年根据职工的职务、级别、工龄等因素分配给职工的福利性住房，这部分住房有它的特殊性。同时，我国还存在经济适用房、两限房、农村宅基地房屋、小产权房、军产房等房屋类型，诸多因素综合影响着房产继承案件的复杂性和特殊性，这里概括性地跟大家分享几个较为重要的关键点。
第一，要注意先析产后继承的原则。也就是说，如果这个房产不是被继承人一个人的个人财产，比如说是和其他人共有的房产、存在其他权利人的拆迁安置房等情况。但是如果房产继承的当事人主体包含了房产其他权利人主体，有些法院是可以一并处理的。
第二，央产房、军产房的继承需要征求原产权人的意见，需要核查是否超标、是否允许上市继承等。同时在办理房产过户的时候，需要到相应部门进行审核，最后才是办理过户。这和普通的商品房继承不同的地方。
第三，农村的宅基地房屋只能继承房屋，宅基地使用权继承不了。同时，不具备本村集体经济组织成员身份的继承人，一般情况下，无法继承宅基地房屋本身，只能继承该房屋对应的经济利益。另外，继承农村宅基地房屋不得违反土地管理法规定的一户一宅的规定。
第四，房产继承要注意继承的时效问题。法定继承的情况下，继承人没有表示放弃继承的，视为接受继承，但也应当尽快办理继承手续。遗赠的情况下，受遗赠人应当在知道受遗赠之日起六十日内表示接受或放弃受遗赠，逾期未表示的，视为放弃接受受遗赠。
第五，如果继承的房产尚未办理所有权登记，还没有房屋所有权证书，但是已经购买，可以请求继承该房屋项下的相关权利，同时需要承受该房屋项下的相关义务，并不是没有房产证的房子就一定无法进行继承。
第六，房产继承的具体分割方式，可以是按份共有，也可以是实际分割。能实际分割的，尽可能实际分割，一次性解决清楚。实际分割的意思就是房产归属一方，其他继承人分得相应的房屋折价款。
第七，房产继承的时候，要注意评估被继承人的生前债务有多少，如果债务远远大于继承得到的房产价值，我建议不要继承遗产，可以放弃继承。否则，将来将面临被债权人起诉和被法院执行的风险。
第八，房产继承的时候，要注意核实该房屋是否被设立了居住权，如果存在居住权人，将会影响该房屋的使用和收益，导致继承得到的房产价值大打折扣，导致房子想卖卖不了、想住住不了的不利境地。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
