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不动产登记原则。不动产登记是不动产物权的公示形式，与动产物权变动相比，不动产物权变动中的国家干预特点相当突出，即便交付了不动产，但缺乏表征国家公权力的不动产登记，如果根据设权力，不动产物权不变动，如果根据对抗力，不动产物权变动不能对抗第三人，如果根据宣示力，权利人不能处分该物权。因此，不动产登记是物权公示原则在不动产物权领域的具体表达，直接波及当事人实体权利义务的分配。
首先，当不动产登记决定不动产物权变动能否完成时，产生的是设权力，这种登记属于绝对登记、强制登记。我国《民法典》第209条第1款规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。该规定即属于绝对登记、强制登记的体现。
其次，当不动产登记不具有设权力而只是展示已经完成的不动产物权变动时，这种登记属于相对登记、自愿登记。根据我国《民法典》第209条第1款但书和第2款的规定，国家所有的自然资源和法律对其他不动产物权的设立、变更、转让和消灭另有规定可以不登记，则可以不登记。该规定即属于相对登记、自愿登记的体现。
第三，绝对登记、强制登记原则强调不动产登记对于不动产物权的表征作用，这意味着，未办理不动产登记，就无不动产物权，更无不动产物权变动。只要不动产登记属于绝对登记、强制登记，就应当同时具备设权力、推定力和公信力这三重效力。设权力指向物权变动，是绝对登记、强制登记的基础效力；推定力是在设权力的基础上得以衍生的，因为不动产登记决定了不动产物权的存续，所以不动产登记当然是物权归属及内容的根据，法律推定登记的物权人及其名下物权具有正当性，因此推定力被用于分配证明责任，属于举证责任相关的程序规范；公信力保护善意第三人，体现了民法中的信赖保护思想。
第四，无论是依据法律行为的不动产物权变动，还是非依据法律行为的不动产物权变动，相对登记、自愿登记原则均可以适用，只是产生的法律效力不同，前者产生对抗力效力，后者产生宣示力效力。在对抗力方面，对世性的绝对物权适用于存在第三人利益的交易场合，而具有特殊性的是对人性的相对物权，其适用于意思表示一致导致物权变动的情形，不涉及第三人的交易，因为没有公示的介入，这种物权没有公示形式，在表现上与债权无异，但它基于当事人意思表示的确权作用，已经实际发生，而且在与第三人无关的前提下，它在当事人内部产生界定权属的法律效力，并不会危及交易安全，得到了法律的认可。根据《民法典》物权编的规定，土地承包经营权登记和地役权登记具有对抗力。在宣示力方面，相对登记、自愿登记没有设权力，只是把不动产物权已经实际变动的结果通过登记向外界予以展示，只能起到把事实上已经产生的物权忠实地转化为登记簿中的物权的作用。
第五，在举证责任方面，由于不动产登记产生推定力效力，登记的物权人无需证明自己的物权，如果有异议，则由对登记的权利状态提出相反主张的人承担举证责任。而在不动产物权变动无需公示的情形下，权利人只有证明物权变动的原因事实，才能证明其物权。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
