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不动产统一登记规定。国家对不动产实行统一登记制度，《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》《不动产登记资料查询暂行办法》等专门规制不动产登记的规范性法律文件也正是以此为基础制定的。《民法典》第210条从基本法律的层面规定了不动产统一登记制度，为我国不动产统一登记提供了保障，也是不动产统一登记法治建设的根本出发点。
第一，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。其制度架构由《民法典》物权编规定的登记规范、《农村土地承包法》等其他法律的登记规范和《不动产登记暂行条例》等行政法规组成。
第二，不动产登记机构，在中央层面，自然资源部作为全国不动产登记唯一的行政主管部门，它对下级政府设立的不动产登记机构具有指导权和监督权；在地方层面，地方政府只能确定一个部门为不动产登记机构。
第三，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，即不动产登记以属地管辖为原则。根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。但是，如果直辖市和设区的市政府确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记，则区政府不必设置登记机构，这仍然是属地管辖的表现。另外，登记机构有义务将登记信息告知其他相关登记机构，比如不在同一行政区域的地役权登记。同时，在登记机构没有管辖权时，应当告知当事人有管辖权的登记机构。
第四，国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理；国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理。这属于特别管辖。如果某一不动产跨越若干不动产登记机构的行政区域的，除非该不动产可适用特别管辖机制，否则无法靠属地管辖来办理登记，为了避免管辖之争，首先由相关的不动产登记机构分别登记本行政区域内的不动产部分，即分别管辖；不能使用分别管辖的，由相关不动产登记机构协商管辖；不能协商管辖的，则由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定管辖。
第五，不动产登记簿记载的事项以不动产物权为主，但实际包括登记主体、不动产本事和法律关系。其中主体包括自然人、法人和其他组织，但并非所有的主体均能载入登记簿，除了要有权利能力，还必须符合其他条件。比如，境外自然人在大陆购买住房，想被登记为房屋所有权人，还应当符合：（1）在境内工作、学习时间超过1年；（2）所购房屋为自用、自住的商品房；（3）在境内无其他住房。
第六，不动产登记可以是依当事人申请的登记、依国家权力机关要求的登记，也可以是登记机构依职权主动启动的登记。登记类型包括标示登记、首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、权证补发登记等。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
