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不动产登记的申请。当事人申请是启动不动产登记程序最一般的事实，即当事人申请原则，除规范性法律文件另有规定外，没有当事人的申请，不动产登记机构就不能开始登机程序。为了规范当事人的申请，法律必须限定申请材料等事项，鉴于此，《民法典》第211条规定了，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第一，在不动产登记事项涉及多数当事人时，由这些当事人共同向登记机构申请登记，即共同申请。比如，在买卖、互换、赠与、抵押等依据交易行为导致的不动产物权变动，这种物权变动由当事人双方共同参与，事关当事人双方利益，均需由双方共同申请登记。另外，在当事人一方为两个以上多数时，他们应当协调一致行动，应当由当事人共同申请登记。
第二，在不动产登记事项与他人无关或者无需他人介入时，可由与登记事项相关的一方向登记机构申请登记，即单方申请。单方申请登记一般适用于以下情形：尚未登记的不动产首次申请登记；继承取得不动产权利的登记；法院、仲裁委员会生效的法律文书或政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的登记；权利人姓名、名称或不动产自然状况发生变化的登记；不动产灭失或权利人放弃不动产权利的注销登记；申请更正登记或异议登记等。
第三，当事人除了自己亲自申请外，还可以通过代理人进行申请登记。当事人是完全行为能力人的，可以委托代理人申请，《不动产登记暂行条例》及其实施细则等规范性法律文件对代理人未设行业资质限制，可以委托专业登记代理人，也可以委托自己的亲朋好友，但授权委托书应当符合规范要求。另外，实务中为了确保授权委托的真实性，授权委托书除非经过公证，否则应当由当事人及其代理人在登记机构工作人员见证下签署。
第四，申请人应当向登记机构提交相关材料，主要包括登记申请书，身份证明材料，代理人代为申请的应提交代理关系证明材料，不动产界址、空间界限、面积等自然状况信息材料，不动产权属来源证明、登记原因证明、不动产权属证书等与不动产权属信息相关的材料，与他人是否存在利害关系的说明材料等等。但是，为了便企利民，提高办事效率，对于不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。
第五，申请登记是当事人的一种权利，是当事人依据自主意思所为的行为，是建立在意思自治的基础上的，在不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿之前，申请人可以撤回登记申请，而且无需阐述撤回的实质理由，登记机构应当准许，不能擅自加以限制。
总之，由于不动产登记的内容多涉及民事主体的权利归属和利益变化，加上不动产登记由登记机构进行主导，为了防止登记机构滥用权力，不当干涉民事主体的权利和利益，应当严格限制登记机构主动登记，应当由民事主体来申请登记，以指引登记机构的职权运行范围和方向。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
