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不动产登记的设权力。物权变动是指特定的物权关系发生变化，典型形态是物权进入交易市场，实现物的价值。因为不动产物权变动的意思表示不能为第三人知悉，但其结果却要产生绝对性的物权，这就涉及以特定物权交易当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社会公众利益的平衡，法律选取的平衡点就是通过设权力为不动产物权交易包裹上连续的、不间断的权利外观，使得交易变得明晰可见，以增加权利人和社会公众对权利交易的安全感。
根据《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然法律行为是物权变动的通常原因，但其成立生效并不能直接导致物权变动，还必须进行公示，不公示，物权不发生变动，这就是公示设权力的典型表现。
在不动产物权领域，不动产登记垄断了不动产物权的公示形式，其他表征不动产物权的机制因此被排除，但正是基于该唯一公示平台，不动产物权及其变动轨迹才有了透明性，与此相关的物权交易进展也才有了牢固的制度根基。在绝对登记、强制登记原则下，登记是不动产物权变动的必备要素，除了有创设物权的积极意义，还有未登记就不视为物权的消极意义。正是在设权力的这种意义上，不动产登记簿中的权利记载才能表征出客观存在的不动产物权及其变动情况，也才能说不动产登记簿是物权归属和内容的根据。同时，只有不动产登记簿的记载才能对外成为不动产物权表征，第三人在交易时，只要信赖登记即可，无需检视它与其他可能的物权表征是否吻合。
另外，不动产登记的设权力，除了决定物权有无及其内容外，还能决定限制物权的顺位，即同一不动产负担多重限制物权的，只要法律没有特别规定，当事人也没有除外约定的，权利实现顺序按照登记先后排列，因为登记机构应当为先申请者先登记，所以也可以说，限制物权的顺位根据申请登记时间先后而定。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
