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原因行为与不动产物权变动的区分。买卖行为等原因行为与所有权转让等物权变动的关系，在我国经历了从合一到区分的过程。原因行为是产生债权债务的法律行为，原因行为的法律效力是根据民法典总则编以及合同编中有关法律行为和合同的生效要件进行判断的，是否办理不动产登记，并不影响原因行为的效力，从而保护债权人的利益，当然法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
根据《民法典》第215条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。民法典的该规定完全继承了原《物权法》第15条的规定，当时《物权法》首次在法律中明确了原因行为与不动产物权变动的区分，从而澄清了以往把原因行为和物权变动合一的错误认识，
债的关系由债权和债务构成，债的关系存在于特定人之间，是特定的债务人主体对特定的债权人主体负担的义务，具有相对性和对人性，它只能约束特定的相对方，不当然约束其他人，也不直接负载在债务人的财产之上。另外，债权是通过债务人的履行实现的，在意思自治的背景下，完全是因为债务人的自我约束，这完全也是基于行为人的相应行为能力，只要行为人的行为能力足以确保其认清自己行为的后果，基于意思自治的考虑，法律就应认可相应的法律效果，无需考量有无处分权。
总之，在判断买卖行为等原因行为是否有效时，要根据法律行为的生效要件，来判断意思表示的品质是否为法律所认可，无需考虑有无物权公示，即使没有公示，也不能因此而直接否定原因行为的效力。在法律没有另行规定、当事人也没有另行约定的情况下，只要原因行为符合法律行为的生效要件，自成立时发生法律效力。法律规定法律行为在办理批准等手续才生效的，批准等手续是其特别生效要件，未办理批准等手续的，法律行为未生效，而非无效。法律行为附延缓条件或附起始期限的，法律行为在条件成就时或期限届至时生效。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
