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不动产登记簿的推定力和管理机构。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，这就是不动产登记簿的推定力，即不动产登记簿记载的权利被推定为真实。不动产登记簿上记载的物权人不用证明自己的物权的真实性，因为不动产具有较高的稀缺性而且交易关系复杂，如果将证明和调查权利真实性的义务完全分配给当事人，就可能会因为交易费用过高而严重影响物的利用效率。因此，《民法典》第216条对不动产登记簿的推定力进行规定，意在强化不动产登记簿对不动产物权归属和内容的表征作用。
公示推定力是实现交易成本最小化的规则，它通过“形式决定内容”的方式，让权利外观代表权利的归属及其实质内容。只要交易对象有法定权利外观，法律担保它通常为真实权利，交易者无需再劳心费神辨别权利真伪，交易成本当然随之降低。
另外，不动产登记簿记载的物权人尽管被推定为真实物权人，但其是否为完全行为能力人，有无精神疾病，有无相应的处分权，是否破产等细节，则需要借助其他证据进行判断。推定力属于转移举证责任的程序性规范，只是“推定”真实而并非“确定”真实，权利外观不必然对应着真实权利本身，这种推定在他人有相反的确证下，还有被推翻的可能。
因为不动产登记簿的推定力只转移举证责任，不终局确定物权，所以它就有可能在异议人的反证下失去效用。这除了适用于行政诉讼和民事诉讼，还能适用于仲裁、复议等解决纠纷程序，也能适用于不动产登记程序。在行政诉讼中，登记机构应当对其行为的合法性负担举证责任，进而在证明力对比下确定其行为的合法性。在民事诉讼中，为了查明案件真相，妥当解决纠纷，法官必须对当事人提供的证据进行实质判断和审查，以验证真实性和证明力，法官有权在裁判时对作为证据的登记进行证明力评价，一旦发现物权登记存在错误，法院在民事诉讼中可以予以否定，这种做法无需当事人先通过行政诉讼来确定登记行为的合法性，从而减少诉讼成本，提高诉讼效率。
最后，《民法典》第216条第2款明确规定了，不动产登记簿由登记机构管理，内涵很明确。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
