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不动产登记簿与不动产权属证书的关系。不动产登记簿和不动产权属证书都是登记机构针对同一事项依法行为的后果载体，登记机构的登簿行为与核发或收回权属证书的行为应当具有同一性。但作为不动产物权的载体，不动产登记簿在不动产登记机制中占有基础地位，不动产权属证书的内容是对登记簿记载的摘取，登记簿的地位比权属证书更重要，也正是在登记簿的基础上才有了权属证书。
根据《民法典》第217条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而登记簿是不动产物权归属和内容的根据，不动产登记簿的效力要高于不动产权属证书，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记簿是由登记机构管理的，属于初始的记载资料，与权属证书相比，其信息更完全详细，而且登记簿的保管有制度化的保障，被人为涂改的可能性更小。所以，登记簿对不动产权利具有更强的证明力。
尽管登记簿具有更重要的地位，而且效力更高，证明力更强，但不代表不动产权属证书不重要。不动产权属证书是由权利人自己持有和控制的，可以满足权利人用有形方式支配权利的心理需求，便于权利人证明自己的权利状态，也便于交易相对人根据权利人出示的权属证书来搜寻权利信息，同时，因为权属证书也能印证登记簿的记载内容，可以间接约束和监督登记机构，使登记机构不能擅自涂改登记簿记载的内容。
另外，关于不动产权属证书，我国在实行不动产统一登记之前，用的是老式的证书或证明，即老证，而在不动产统一登记之后，用的是《不动产权证》这种新证，如何理顺这种关系？实行的是，老证继续有效，新证“不变不换”，即不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。但是，如果存在老证污损或者破损，老证遗失或者灭失，老证填制错误等情形，需要换发或补发的，只要符合条件，登记机构应当予以办理。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
