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不动产登记资料的查询和复制。不动产登记资料的公开制度在我国经历了循序渐进的发展过程。1989年的《土地登记规则》对土地登记资料文件的查阅采取的是以不公开为原则，登记资料难以被公开查询。2002年的《土地登记资料公开查询办法》限定了有权查询土地权属来源文件、土地登记申请书等原始登记资料的人的范围，对土地登记簿未限定查询人的范围。后来的《物权法》第18条以及现在的《民法典》第218条明确规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》及其实施细则重申并细化了不动产登记资料的查询、复制。2018年的《不动产登记资料查询暂行办法》对不动产登记资料的查询、复制进行了专项规定。
首先，不动产登记资料包括两部分：第一部分是不动产登记簿等不动产登记结果；第二部分是不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
其次，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，与不动产物权有正当利益的人都应当有机会进行查询、复制其内容，具有公共物品的属性。尽管登记簿记载的是特定权利人的特定权利，但它与利害关系人存在紧密关联，其客观上承载着不特定的社会公众利益，是为社会公众建立的公开信息平台。因此，登记簿对社会公众的公开，赋予权利人和利害关系人查询、复制登记簿的权利，具有正当性。
第三，不动产登记原始资料包含了申请人身份资料、不动产交易价格、担保条件、登记机构审核材料等信息，这些材料只对当事人自己有意义，而与他人利益无关，不适宜公开，所以《不动产登记资料查询暂行办法》不允许利害关系人进行查询、复制。
第四，关于利害关系人的范围，《不动产登记资料查询暂行办法》第19条限定为三类：一是买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产的利害关系人；二是因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁的利害关系人；三是法律法规规定的其他利害关系人。所谓的其他利害关系人，我们认为应当进行扩大理解，只要对登记簿记载的信息有经济利益、科研利益、人格利益等合理利益，且能够提供初步可信的证据证明这些利益的，无论是权利人的近亲属还是调查不动产权利历史变化的民俗学者等，均应包括在内。
第五，关于查询、复制不动产登记资料的制度化建设方面，登记机构应当本着便民高效的原则设置便利措施，提供查询场地，安排专门人员负责，通过互联网技术设置自助查询终端，方便权利人、利害关系人进行查询、复制。同时，登记机构应当明确规定公开的流程，明晰登记机构在处理权利人、利害关系人申请查询时的具体权力和责任，明确查询人在查询流程中的权利和义务。登记机构不予查询，如果查询人不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
总之，不动产登记簿等登记资料是记载登记程序运行结果和体现不动产及其权利事项信息的确定性载体，作为公示形式，它要想产生相应的法律效力，就必须能为社会公众了解、知悉、查询、复制或摘录，也就是应当具有公开性，否则，物权公示原则、不动产登记原则、登记的设权力等就将是无本之木。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
