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不动产更正登记和异议登记。在不动产登记实践操作中，登记错误是不可能完全避免的，更正登记是修正错误，保护真实权利人的手段，这在我国的不动产登记制度中早就存在，但在不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》对更正登记更进一步细化。对于不动产异议登记，《物权法》第19条首次进行了规定，之前没有相关规定，《民法典》第220条与《物权法》第19条整体保持一致，只是进行了个别词语调整。
首先，更正登记可以依权利人、利害关系人申请启动，即权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请变更登记，但无论是权利人申请，还是利害关系人申请，均需提供证明登记错误的材料。如果是利害关系人申请，权利人出具的书面同意更正的材料，属于证明登记错误的辅助材料。
其次，更正登记也可以由登记机构依职权启动。尽管在不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误时，有权主动进行更正登记，但是为了防止登记机构滥用权力，登记机构应当事先通知当事人，当事人在接到通知后的30个工作日内办理更正登记。如果当事人在此期限内能够证明登记没有错误的，那么更正登记程序就不能按照登记机构的意志来完成了，这体现了当事人意志对于登记机构职权的制约作用。如果当事人在此期限内不办理的，不动产登记机构在公告15个工作日后，直接进行更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
第三，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记适用于申请人主观认为登记错误的情形，至于客观上登记是否确实有误，还需要进一步查实，这个查实过程并非异议登记的功能范围，而是更正登记的任务，因此不影响异议登记的正常申请。
第四，异议登记目的在于阻止登记公信力，所以只有登记簿中的权利记载错误时才有意义，如果是不动产的面积、形状等事实状况登记错误，是不会引发登记公信力的，是不适用异议登记的。
第五，更正登记的办理，需要提供确有错误的确凿证据，否则只能通过诉讼的方式来解决。而异议登记无需确凿的登记错误证据，办理起来迅捷高效，还能阻止登记的公信力。
第六，在异议登记期间，权利人因处分权利而申请登记的，登记机构应当书面告知申请人存在异议登记，申请人申请继续办理的，登记机构应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。也就是说，以被异议登记的不动产登记权利为对象的交易，不受登记公信力的保护，但第三人愿意承受不受登记公信力保护的风险，是其自担风险的表现，因为异议登记毕竟只是表明登记权利可能有错误，不是登记权利确有错误的确切证明，登记机构不能贸然禁止登记权利的处分，所以只能在风险告知的前提下予以办理登记。
第七，异议登记有存续期间的限制，即申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的，或者没有按照约定申请仲裁的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
