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合法事实行为导致的物权变动规则，是《民法典》第231条的规定，即因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。除了合法建造、拆除房屋外，该等事实行为还包括劳动生产、先占、添附、拾得遗失物、发现埋藏物等情形。
首先，事实行为与法律行为不同，事实行为是指无需意思表示而根据法律规定发生法律效果的合法行为。事实行为不以意思表示为要素，其法律效果由法律直接规定，不受行为人意思的影响，无论行为人是否有发生这种效果的意愿，都对这种效果的发生不起决定性作用。因此，事实行为与行为人的民事行为能力无关，无民事行为能力人和限制民事行为能力人也能实施事实行为，并依法产生法律效力。
其次，合法建造房屋是指依法取得了合法手续的建造房屋行为，而且必须已经建成的房屋，如果房屋尚处于建设过程中，还没有形成不动产，物权客体尚不存在，不能取得物权。
第三，违法建造行为不能导致物权变动，不能当然取得房屋的所有权，但可以成立占有，受占有制度的调整。比如，因违章建筑倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，应按照占有的规则处理。一般情况下，对于违章建筑应当依法予以拆除或者通过法定程序取得所有权。
第四，合法建造房屋包括依据建设用地使用权和宅基地使用权的建造房屋行为。根据建设用地使用权建造房屋应当经过法定程序，主要包括应当符合政府规划条件、应当签订土地使用权出让合同、应当取得规划许可证和施工许可证等。而农民在依法取得的宅基地上自建的房屋及其附属设施不需要登记，但宅基地使用权需要登记。由于法律采取“房地分离”原则，因此宅基地使用权和房屋所有权是分离的，宅基地使用权本身不能单独流转，农村村民将私有房屋出让给本集体成员，宅基地使用权将因此一并移转。
第五，事实行为成就时，是指建造、拆除房屋行为完成。所谓“发生效力”是指发生物权变动的效果，即行为人自动取得所有权或者自动丧失所有权。而合法拆除房屋属于一种行使权利的事实行为，房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。如果房屋已经被完全拆除，或者被拆除了一部分但无法修复或者修复后已失去原房屋同一性的，应当认定该房屋的所有权消灭。
第六，劳动生产也是取得所有权的重要手段，合法建造房屋就是劳动生产的一种具体形式，除此之外，其他如制造产品、种植农作物等劳动生产行为都可以取得产品、农作物的所有权。
第七，先占是指以所有的意思，先于他人而占有无主动产，并依法取得所有权的法律事实。在我国，不动产不适用先占方式。先占是依据事实行为取得所有权，凡具有意思能力，对物有管领力者，皆得为有效的先占，不以具有行为能力为必要。先占适用的标的物一般包括抛弃物和法律允许适用先占的动植物等，但被国家文物保护法和珍稀野生动植物保护法明文保护的文物与珍稀野生动植物，不得为先占的标的物。
第八，添附是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，非毁损不能分离或分离费用过大。添附可存在于动产，也可存在于不动产；可依自然原因，也可依人为原因。添附一般包括附合、混合和加工三种形式。添附产生的物的归属可以参考《民法典》第322条的规定。
第九，拾得遗失物、发现埋藏物也是所有权取得的一种方式，但并不是拾得人、发现人取得所有权，而是经过一定程序之后由国家取得所有权。具体可参考《民法典》第318条、第319条的规定。
第十，因事实行为导致物权变动的形态，《民法典》第231条只规定了物权的设立和消灭两种，而不包括物权的变更、转让，因为在形式主义的物权变动模式下，因事实行为导致的物权变动排除了公示的设权功能，强调公示的宣示效力，其结果就只能是导致物权的得到、丧失，而无法产生转移的效力。所以，因事实行为导致物权变动而取得物权的，应为原始取得，而不包括继受取得，因为继受取得实际上就是物权的转让。因事实行为导致物权变动而消灭物权的，应为绝对消灭，而不包括相对消灭，因为相对消灭实际上也意味着物权的转让。
作者：林福明律师 京师律师事务所遗产继承法律事务部主任 |
